Obwohl die Größe objektiv am einfachsten feststellbar ist, wird bisher weder bei Wohnraummieten - außer beim preisgebundenen Wohnraum - noch bei Gewerberaummieten ein einheitlicher Berechnungsmaßstab praktiziert bzw. verbindlich vorgeschrieben.
Beim Mietverhältnis immer wieder für Ärger sorgt daher die Berechnung der Wohnfläche. Dabei ist das rechtlich ziemlich eindeutig geregelt.
Die Wohnflächenberechnung erfolgt bei preisgebundenem Wohnraum nach der Wohnflächenverordnung. Für Gewerberaum und preisfreien Wohnraum existieren keine verbindlichen Vorschriften zur Flächenberechnung.
Manchmal enthält der Mietspiegel Ihrer Stadt einen entsprechenden Hinweis, wie in Ihrer Region die Wohnfläche berechnet wird.
Geht es nach dem Bundesgerichtshof, müssen Sie die Wohnfläche nach der für preisgebundenen Wohnraum verbindlichen Berechnungsweise berechnen. Ob Sie dabei auf die alte II. Berechnungsverordnung abstellen müssen oder die neuere Wohnflächenverordnung, hängt vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ab.
Für Mietverträge, die Sie jetzt abschließen, gilt auf jeden Fall die für preisgebundenen Wohnraum verbindliche Wohnflächenverordnung. Das gilt jedenfalls, sofern Sie sich nicht schon im Mietvertrag auf einen bestimmten Berechnungsmodus festgelegt haben (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 231/06, GE 2007, S. 1023) bzw. wenn sich nicht eine bestimmte Berechnungsweise als ortsüblich herauskristallisiert hat (BGH, Urteil v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08).
Berechnen Sie die Fläche in Ihrem Mietobjekt beispielsweise nach der Wohnflächenverordnung, achten Sie darauf, dass Sie diesen Maßstab einheitlich in allen Mietobjekten Ihres Gebäudes anlegen.
Besonders wenn es um Balkone, Loggien oder Dachgärten geht, wird innerhalb eines Hauses häufig nicht einheitlich vorgegangen. Mal wird diese Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet, mal nicht. Gerade bei gleich großen Wohnungen ziehen Sie damit den Unmut Ihrer Mieter auf sich.
Einen ausschlaggebenden Einfluss auf die Anrechnungsmöglichkeit von Balkonen, Loggien und Terrassenflächen hat das BGH Urteil aus 2009 (AZ:VIII 86/08) als Grundsatzurteil auf die Anrechnung von Balkon- oder Terrassenflächen. Danach gilt für Mietverträge, die vor 2004 abgeschlossen wurden, dass Vermieter in der Regel bis zu 50 % der Terrassenflächen auf die Wohnfläche anrechnen dürfen. Dies gilt allerdings nicht, wenn diese Flächen ortsüblich niedriger angesetzt werden. Gibt es im Mietvertrag keine besondere Regelung, haben laut BGH ortsübliche Berechnungsweisen den Vorrang. Für Mietverträge, die ab 2004 abgeschlossen wurden, gelten die Regeln der damals in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung. Demnach dürfen Balkone und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel angerechnet werden.
Im Zweifelsfall können Sie durch mein Gutachterbüro eine Wohnflächenberechnung nebst Planerstellung anfertigen lassen. Im Falle von Mietstreitigkeiten empfehle ich Ihnen jedoch als Immobiliengutachter zunächst gemeinsam mit den Vertragsparteien ein Aufmass vorzunehmen, da Sie sich dann unter Umständen die Kosten für ein professionelles Aufmass durch den Gutachter sparen können, denn meist sind die Abweichungen nur gering und stehen in keinem Verhältnis zu den Kosten für ein Gutachten.
Gerade bei Dachgeschosswohnungen kommt es häufig zu Streitigkeiten. Wichtig zu wissen ist, dass Flächen unter 2 Meter Höhe nur zur Hälfte angerechnet werden und Flächen unter 1 Meter gar nicht mehr berücksichtigt werden.
(Quelle>: meineimmobilie.de und eigene Recherchen)
